Банки, военная ипотека, перепланировка

Опубликовано: 25 ноября 2019

 

Проведение перепланировки самим участником военной ипотеки возможно, но с обязательным согласованием с обоими залогодержателями – банком, Росвоенипотекой и страховой компанией. Опять же, речь идёт только о законной перепланировке, которая в обязательном порядке будет иметь документальное подтверждение. 

Так, например, в банке ВТБ24 участнику военной ипотек необходимо написать заявление, с указанием всех запланированных работ и предоставлением извещения от страховой компании о том, что она в курсе будущих изменений в конфигурации предмета залога. Заявление может быть подано как в оригинале в отделение банка, так и направлено на электронную почту ВТБ24. Данное заявление банк рассматривает в течение 7 рабочих дней. После получения разрешения от банка на проведение перепланировки в залоговой квартире, заемщик-участник НИС в срок не более 6 месяцев предоставляет в банк зарегистрированный поэтажный план с экспликацией, выданный БТИ. В случае, если проведенная перепланировка внесла существенные изменения в характеристики квартиры, необходимо будет вносить и регистрировать соответствующие изменения в закладной.

В любом случае, прежде чем обдумывать проект перепланировки, участнику военной ипотеки необходимо внимательно изучить условия договора об ипотеке. Основная часть банков-партнеров НИС указывает в договоре возможность внесения конструктивных, согласованных изменений в предмет залога. Если в кредитном договоре нет пункта по данному вопросу, следует обратиться в банк для уточнения информации. Существует вероятность, что именно Ваш кредитор не допускает проведение перепланировки до полного исполнения обязательств по кредитному договору.

 

Законодательно проведение перепланировки квартиры, купленной с использованием средств федерального бюджета, не запрещено. Согласование с Росвоенипотекой обязательно, но данное согласование носит скорее уведомительный характер. Если внесение задуманных изменений допускается нормативными документами и имеется согласованный проект, Росвоенипотека направит в Ваш адрес одобрительный ответ.

Итак, если Ваша перепланировка допустима, следует:

  1. Уточнить у кредитора возможность проведения перепланировки.
  2. При необходимости создать проект перепланировки.
  3. Получить письменное согласие страховой компании.
  4. Получить письменное согласие кредитора.
  5. Получить письменное согласие Росвоенипотеки.
  6. Обратиться в жилищную инспекцию по вопросу согласования перепланировки.
  7. После реализации перепланировки зафиксировать в техпаспорте произведенные изменения.
  8. Предоставить в банк и страховую компанию документально подтверждение проведение перепланировки.

Недвижимость, купленная с использованием ипотечного кредита, находится в залоге у банка до полного погашения задолженности. И в соответствии с законом «Об ипотеке», залогодержатель имеет право производить проверку заложенного имущества не только по документам, но и его фактическое состояние, и условия содержания залога. Причем количество проводимых проверок законом не регламентировано.

Обременение по военной ипотеке

При инспекции сотрудник банка, осуществляющий проверку, имеет на руках план квартиры, жилого дома, для сличения фактического состояния с зафиксированными в документах. При выявлении неузаконенной перепланировки составляется акт выявленных расхождений. Банк вправе требовать узаконить перепланировку или же вернуть жилому помещению состояние первоначального вида. Кроме того, банк вполне закономерно имеет право потребовать произвести полное досрочное погашение кредита в связи с грубым нарушением условий кредитного договора, несмотря на то, что кредит выдан по программе «Военная ипотека».

 

Также, кроме опасений со стороны банка, стоит помнить, что в Кодекс административных правонарушений РФ в статье 7.21. предусматривает возможность наложения административного штрафа при несогласованном переустройстве или перепланировке.

 

 

Верни стену! 4 ошибки, которые вы совершаете, когда делаете перепланировку

Опубликовано: 23 декабря 2019

За некоторые вас могут спокойно выселить из собственной квартиры

Снесли стену на лоджию и превратили комнату в танцпол? Объединили комнату с кухней? Если на все это у вас нет разрешения, будьте готовы раскошелиться. А еще рискуете стать невыездным и попрощаться с жильем.

Давайте рассмотрим несколько примеров, на которые порой даже согласования не получить.

Ошибка 1. Разборка и перенос перегородок

Думаете, что перенос дверного проема в перегородке ни на что не влияет, а жилищная инспекция никогда об этих работах не узнает? Опыт показывает обратное и кричит о том, что прежде чем начинать ремонтно-строительные работы, нужно получить официальное разрешение в управляющей компании или ТСЖ и согласовать каждый шаг с администрацией. Ведь даже из-за несущественных на первый взгляд изменений здание рискует рухнуть как карточный домик.

Перепланировка может значительно повредить надежности конструкций здания. Особенно это касается несущих стен— проемы в них разрешается делать лишь в редких случаях, причем ограниченных размеров и со специальным усилением по контуру. О сносе таких стен не может быть и речи. Для согласования перегородки потребуется составить эскиз перепланировки, то есть изменения планировки квартиры, отмеченные на копии поэтажного плана БТИ. Также для согласования перегородки потребуется поэтажный план БТИ, копия правоустанавливающих документов и заявление. Согласование несущей стены с администрацией производится строго по специально разрабатываемому проекту и с составлением акта на скрытые работы.

Согласование перегородки требуется и в случае, если вы решили построить ее из тяжелого материала, например, из кирпича. Поскольку такая перегородка увеличивает нагрузку на межэтажные перекрытия, для ее устройства необходимо производить расчеты нагрузок.

Ошибка 2. Объединить кухню с комнатой и совместить санузел

Больше всего вопросов у администрации и разрешительных ведомств вызывают так называемые «мокрые точки» — санузел и кухня. При демонтаже перегородки между ванной и санузлом вы в любом случае будете изменять конструкцию полов, а объединение газовой кухни с жилой комнатой грозит взрывом.

— Кухни запретили объединять из-за того, что по стране была череда взрывов, связанных с газом, — рассказывает директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин, — Основная причина в том, что вентиляционный канал, который вентилирует кухню, не справляется с объемом воздуха большего помещения.

Любые изменения планировки квартиры автоматически повлекут необходимость вносить изменения в документы БТИ. Даже если сместить перегородку между ванной и туалетом всего на несколько сантиметров. Планировка уже не будет соответствовать зафиксированной в поэтажном плане. И после планового обмера это несоответствие жилинспекторы отметят красными линиями. Избавиться от таких линий БТИ можно, если вернуть квартире первоначальный вид или согласовать перепланировку «задним числом», а это дополнительные финансовые расходы. Ведь помимо обычных расходов на согласование перепланировки вам предстоит выплатить штраф. В случае, если работы были выполнены с нарушениями, то за свой счет придется полностью устранять все последствия.

 
Может сложиться впечатление, что без согласования вы вправе только поклеить обои


Ошибка 3. Объединение комнаты с лоджией

Комнату с лоджией запрещено объединять, потому что многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, тем самым создавая проблемы общей системе теплоснабжения. Такой перенос может вызвать замерзание системы отопления и разрушить ее.

Кроме того, снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома. Даже тех, кто живет в другом конце здания. Но и это не всегда гарантирует положительного решения от администрации. Снос стены и смена расположения батареи на бюрократическом языке городских и районных властей означает переоборудование тепловой сети. А этого никто не согласует.

Ошибка 4. Остекление балконов и лоджий

Да, даже если вы решите остеклить балкон, вам понадобятся разрешительные документы. Но во всем есть свои исключения. К примеру, если по проекту здание предусматривает остекление (этот момент уточните у застройщика), то проводить его после получения ключей можно без согласований. А вот если вы решили остеклить квартиру в старой «хрущевке», понадобится разрешение от застройщика или администрации.

Если перенести радиатор, остальной дом рискует замерзнуть


Чем это может обернуться?

Суд вправе заставить вас все переделать и вернуть, как было. Могут наложить штраф, запретить выезд за границу и даже выселить собственника-нарушителя на улицу, а его квартиру — пустить с молотка.

— Пристав может наложить запрет или арест в связи с невыполнением требований суда. Делается все очень просто.Управляющая компания или другие собственники выясняют, что перепланировка была выполнена незаконно, обращаются в суд. Тот выносит решение, и если нарушитель его не исполняет и не пускает приставов в квартиру, накладывают ограничение.

Без «чистых» документов БТИ невозможна ни одна юридическая операция с квартирой — от приватизации до оформления наследства. Не стоит делать перепланировку без согласования, если вы планируете в дальнейшем продавать квартиру.

— Незарегистрированная или незаконная перепланировка может стать серьезным, а зачастую и непреодолимым препятствием при покупке или продаже жилья в ипотеку, — говорит руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге Светлана Ковалева, — В этом случае продавцам приходится искать покупателя с полной суммой наличных и значительно, иногда на 10–15%, снижать цену. Банк не одобрит сделку, если в квартире, к примеру, полностью или частично снесены несущие конструкции, заблокированы существующие окна или «прорублены» новые.

Отказ по объекту так же будет, если санузел обустроен на кухне, в жилой комнате или лоджии. Недопустимо присоединять к квартире помещения общего пользования (допустим, часть подъезда), батареи, перенесенные на балкон или лоджию. Банк не согласует объект, если кухня с газовой плитой объединена с жилой комнатой — даже в том случае, когда «всего лишь» вместо двери сделали арку.

Любая перепланировка начинается с согласования


наблюдениям специалистов банковского сектора, в «сталинках», а также в домах, построенных после 2000-го года, квартиры переделывают гораздо реже из-за того, что изначально там более комфортные планировки. Перепланировки чаще всего делают в малометражных «хрущевках» и «брежневках». За счет сноса перегородок между кухней и комнатой, коридором, присоединения лоджии пытаются увеличить площадь. В конце 90-х были популярны арки вместо дверей. Продавцам и покупателям надо понимать, что если по закону перепланировки согласовать невозможно, банк не сможет выдавать ипотеку на такое жилье.

— Банк одобряет объект залога, где была произведена перепланировка, которую в дальнейшем возможно узаконить во внесудебном порядке, — объясняет руководитель дирекции розничного бизнеса Альфа-Банка в Екатеринбурге Татьяна Парсиева,- Для получения ипотечного кредита это не является стоп-фактором. Если при перепланировке квартиры не были затронуты несущие конструкции, не менялась система отопления и газового оборудования, не были перенесены санузлы и кухня, то лучше сделать эскиз зарегистрировать реальную планировку, получить технический паспорт в БТИ. Это займет немного времени, зато документы на квартиру будут в полном порядке.

Кроме того, если вы решите оформить кредит под залог недвижимости, где сделана несогласованная перепланировка, решение по нему, скорее всего, также будет отрицательным. Это касается всех изменений — и несущих стен, и козырьков на балконе.

Перепланировка задним числом

По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.

— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев, — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.

Поэтому если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.

Как согласовать перепланировку?

Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить Ильдар Хабибуллин:

  1. Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
  2. Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
  3. Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ;
  4. Получили разрешение — принимаемся за работы.
  5. Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
  6. Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
  7. Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
  8. Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
  9. Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.

В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.

Если десять лет назад вы согласовали объединение комнаты с лоджией (или другую перепланировку), а теперь переживаете, что когда-нибудь по новым нормам вас заставят все переделывать, даже не думайте об этом. Закон обратной силы не имеет. И это еще один довод в пользу максимально оперативной узаконенной перепланировки: через пять лет правила могут поменяться, а у вас все необходимые разрешения на руках.

Источник: https://76.ru/

 

Страница 1 из 21

Задать вопрос

Контактная информация

Тел.: +7(347) 257-20-28

г. Уфа, ул. Менделеева, 21

Эл. почта : Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.