Квартира с перепланировкой: законна ли сделка купли-продажи? Ответы юриста

Владельцы квартир стремятся улучшить условия своего проживания, делая перепланировку. Просторные кухни-гостиные, удобные гардеробные комнаты, большие санузлы — такие изменения позволяют повысить комфорт жилища. Но не станут ли эти преобразования проблемой при последующей продаже недвижимости? Какие подводные камни ожидают покупателей, которые рассматривают вариант приобретения квартиры с перепланировкой?

Юристы нашей компании подготовили подробный обзор: какие реконструкции допустимы и что приводит к проблемам при продаже и покупке такого жилья.

Как закон трактует понятие «перепланировка»

Правовая основа

Согласно Жилищному кодексу, под этим термином подразумевается изменение конфигурации жилого помещения. Это не только снос или возведение стен, но и перенос дверных проёмов, изменение границ комнат. Все преобразования необходимо официально утвердить соответствующими инстанциями и документально закрепить в техпаспорте жилья.

Разрешенные и запрещенные переустройства

Допускаются лишь те изменения, которые не угрожают прочности конструкций и безопасности жильцов. Например, можно объединить санузел, снести неосновные перегородки, установить раздвижные двери. Но категорически нельзя затрагивать несущие стены, демонтировать вентиляционные каналы или переносить «мокрые зоны» (ванны и кухни) в жилые комнаты. Если собственник осуществил незаконные преобразования, восстановить первоначальный облик помещения придется обязательно — даже если квартира с неузаконенной перепланировкой продана новым владельцам.

Риски покупки квартиры с перепланировкой и их решения

Когда владелец своевременно согласовал проект и внес изменения в техпаспорт, продажа проходит стандартно, на общих основаниях. Покупатель сможет оформить ипотеку квартиры с перепланировкой — банки охотно одобряют кредиты при наличии подтверждающих документов. Но как быть, когда реконструкция не была узаконена и сведения о ней отсутствуют в техническом паспорте и едином государственном реестре? Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но это создаст существенные риски для участников договора купли-продажи.

1. Финансовая сторона — банк может отказать в ипотечном кредите.
2. Регистрация сделки — Росреестр способен временно приостановить её из-за выявленных нарушений.
3. Новый владелец будет обязан самостоятельно пройти процедуру согласования или восстановить прежнее состояние.

Приобретение объекта с самовольной реконструкцией грозит расходами и судебными разбирательствами.

Правовые издержки для владельца

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой — это передача покупателю нерешенных юридических проблем. Но ошибочно полагать, что продавец, избавившись от объекта, полностью снимает с себя ответственность. Несмотря на заключение сделки, претензии могут быть предъявлены и бывшему владельцу.

Основные риски

1. Договор купли-продажи может быть аннулирован судом
2. Несоблюдение статьи 7.21 КоАП РФ грозит штрафом за самовольное проведение работ
3. Значительные расходы на приведение помещения в соответствие с первоначальным проектом
4. При серьезных нарушениях (например, угрозе обрушения) возможны крайние меры вплоть до принудительного выселения

Продать такой объект в будущем получится лишь с большим дисконтом.

Оформление задним числом

Как поступить, если досталась квартира с перепланировкой по наследству или хотите продать объект после самостоятельного ремонта без официального утверждения? Выход один — узаконить изменения. Порядок оформления зависит от сложности работ. Простые варианты согласовываются через местную администрацию по утвержденному регламенту. Для сложных изменений (с вмешательством в несущие конструкции) потребуется заключение проектной компании-застройщика или судебное решение. Узаконить квартиру с перепланировкой вполне достижимо, но процесс потребует времени, а также финансовых вложений на проектирование и обследование конструкций.