Пересмотрев множество вариантов квартир, предложенных вашим агентом, перелопатив все мыслимые и немыслимые варианты, кажется, вы нашли то, что вам нужно. Вас устраивают такие параметры будущего жилья как удаленность от центра и от ближайшей станции метро, этаж и метраж, наличие телефона и вид из окна, а . агент по продаже недвижимости гарантирует чистоту сделки. Какие еще сомнения могут охватить грамотного приобретателя жилья? Казалось бы «по рукам», да и обладай себе правом собственности на здоровье, если, конечно, вы не допустили ошибок!!!
Помните: приобретая квартиру, вы становитесь также обладателем всех проблем с ней связанных.
Ошибка 1 - Несоответствие поэтажного плана БТИ и экспликации
Осматривая квартиру, Вы НЕ УБЕДИЛИСЬ, в том, что поэтажный план БТИ и экспликация не только имеют тот же адрес, что и квартира, но и действительно соответствуют фактическому виду приобретаемой квартиры: ее конфигурации, количеству помещений и их функциональному назначению. То есть, говоря простым языком, комната - это комната, кухня - это кухня, а санузел - это санузел и на «поэтажке», и в квартире.
В таком случае, с большой долей вероятности ВЫ РИСКУЕТЕ ПОЛУЧИТЬ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ С НЕУТВЕРЖДЕННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ. Вот тогда ваше приобретение может стать настоящим «чемоданом без ручки» - ни бросить, ни починить невозможно.
Ошибка 2 - Перепланировка, которую трудно заметить
ПЕРЕПЛАНИРОВКИ вроде бы нет. А на кухне вашей квартиры предусмотрена весьма удобная и понравившаяся вам ниша в выступающем коробе, под холодильник или под искусственный камин. Внимание! Это САМОВОЛЬНО СЛОМАННЫЙ ВОЗДУХОВОД!
В этом случае вы рискуете приобрести вместе с квартирой проблемы с соседями, балансодержателем, жилищной инспекцией, а вероятно, уже и с органами судебной власти.
Последствия: воздуховод придется восстановить. Однозначно, и чем скорее, тем лучше для вас. Решение суда по этому вопросу всегда и весьма справедливо будет в пользу истца (соседа, ДЕЗа, ТСЖ или Жилищной инспекции), потому как демонтаж - слом вентиляционных коробов, воздуховодов и других инженерных систем не только в вашей квартире, но и в любой другой, как вмешательство в инженерные системы всего дома в целом, запрещен всеми возможными нормативными актами. К тому же площадь этих коробов, стояков, каналов не входит в площадь вашей квартиры.
И хорошо, если к претензиям соседей и властей не добавятся жалобы всех пострадавших в этой ситуации, жаждущих компенсировать материальный и моральный вред за потерю здоровья из-за отсутствия нормальной вентиляции по стояку вашей квартиры. По мнению санитарных врачей ГосСанЭпидНадзора РФ заболевания бронхиальной астмой, разные виды аллергических реакций, и даже туберкулез, зачастую возникают по причине отсутствия должной вентиляции, именно, из-за слома воздуховодов.Так что, вы можете смело предусмотреть и эту статью расхода вашего личного бюджета.
Ошибка 3 - Проект электроосвещения и электроснабжения квартиры
В квартире выполнен свежий ремонт: много выключателей, электрических розеток, даже автоматы выведены под бытовые приборы, и коробка автоматов находится прямо в квартире. Все удобно и здорово.
Чтобы не совершить ошибку № 3 - обязательно требуйте от прежних владельцев дизайн-проект, чтобы знать наверняка как проложена электрическая проводка в квартире, но самое главное - Техническую документацию - Проект электроосвещения и электроснабжения квартиры. В проекте электроосвещения и электроснабжения квартиры содержатся расчеты потребляемой мощности.
Если она находится в рамках физической величины, изначально выделенной на квартиру (к примеру, в зависимости от серии дома эта величина колеблется от 7-14 КВт), то вам повезло.
А если нет, то вас снова ждет долгий и затратный путь согласований и утверждений Проекта электроосвещения и электроснабжения с целью получения в МОСЭНЕРГО разрешения на подключение дополнительной мощности, перерасчета тарифов за электроэнергию, замены счетчика и абонентской книжки.
Иначе, как тот скупой, вы снова заплатите дважды: сделать это вас обяжут, да еще и штрафы вынуждены будете уплатить.
Ошибка 4 - Свободная планировка
Вы собираетесь стать владельцем квартиры с так называемой свободной планировкой. Чаще всего такая формулировка звучит от продавцов недвижимости и относится к новостройкам. Модный крючок риэлторов, которые, как правило, вкладывают в это понятие свой смысл.
Хорошо, если вы попросту два раза «попали на деньги»: во-первых, переплатив продавцу квартиры, (квартира без документов, разрешающих перепланировку стоит дешевле на 15-20% независимо от сложности произведенного, но не согласованного переустройства), а во-вторых, вам придется уже на выполненную перепланировку заказывать техническую документацию (Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания вашего вновь приобретенного дома, Проект переустройства квартиры) и пытаться пройти задним числом согласование с целью получить разрешение на перепланировку. А это уже не только деньги и время, но и нарушение закона: перепланировка-то выполнена!
Гораздо хуже, если на изменения, произошедшие в квартире, невозможно выпустить проектную документацию. Ну, например, в квартире выполнен проем между кухней и комнатой. А в этом случае важными при расчетах проектировщика становятся не только размеры выполненного проема, но и то состояние стены, которое было как до, так и после образовавшейся в стене арки.
При этом кто, когда, и главное, чем выполнял этот проем, и есть ли внутри стены по периметру проема необходимое усиление металлоконструкцией, вам вряд ли удастся выяснить. В результате, инженер-проектировщик вряд ли сможет возложить на себя ответственность за появившийся неизвестным ему способом проем. И этому есть серьезные основания: у любого здания существует целый ряд конструктивных ограничений.
А вам снова придется беспокоиться: от этого зависит безопасность вашего жилища в буквальном смысле слова. Поэтому-то, возможности многих домов по сотворению квартир индивидуальной планировки в стиле «ЕВРО» весьма и весьма ограничены.
Речь идет о квартирах, кирпичных или монолитно-кирпичных домов, где строителями не выстроены внутренние ненесущие перегородки. И, недобросовестный риэлтор, демонстрируя вам внушительную площадь, убедительно рассказывает, что вы, якобы, сможете построить на этой площади ваше индивидуальное, и ни на чье не похожее жилище.
При этом, вам все-таки показывают некий типовой план внутреннего расположения помещений, на котором указан номер этой квартиры, и на плане-то предусмотрена вовсе несвободная планировка. Вас это не смущает, ведь агент, предвосхищая ваш вопрос, объясняет это просто наличием одного из возможных вариантов, а фактическое отсутствие внутри квартиры каких-либо перегородок уже будит вашу фантазию и рождает дерзкие планы. Снова вас разочаруем. Вы опять рискуете попасть в ловушку. На 99% после сдачи дома и обмеров ТБТИ, ваша квартира, несмотря на свой физический вид, юридически приобретет очертания забытого, но все-таки виденного ранее в руках агента плана. А это значит, что теперь, или вы будете обязаны построить за свой счет внутреннюю планировку квартиры в строгом соответствии с документами, то есть по предусмотренному автором дома проекту, или заказать Проект перепланировки и Техническое заключение, чтобы пройти весь путь согласований, и соблюдая закон, получить Разрешение на переустройство. При этом помните: кухня должна будет остаться кухней, комнаты - комнатами, и санузлы - санузлами. В итоге снова проигрыш. Вы заплатили дороже за возможность обладать индивидуальным жильем, на вас сэкономили строители, не построив вам внутренние стены, вы не только ощутимо вложитесь в ремонт новостройки, но и потратитесь на приведение документов на квартиру в порядок.
И это еще в условиях, когда вы не стали законным собственником квартиры, а у вас на руках есть только, или Договор долевого строительства, или Договор инвестирования, или Договор страхования финансового вклада, да Акт выполненных вами перед контрагентом финансовых обязательств.
Значит это одно, до получения свидетельства о регистрации права собственности, вы не получите разрешения на перепланировку, и окажетесь вне закона, под пристальным наблюдением властей.
Павлова А.А. Ведущий специалист компании "Жилэкспертиза" - участник НП "Департамент реконструкции и перепланировки"
