Перепланировка нежилых помещений – это процесс изменения внутреннего пространства, который может включать в себя изменение плана, объединение или разделение помещений, установку или демонтаж перегородок, а также смену их функционального назначения. Этот процесс требует согласования с рядом контролирующих органов, так как влечет за собой изменение технических характеристик здания и должен соответствовать строительным нормам и правилам.
Перепланировка может понадобиться в разных ситуациях:
-
при расширении бизнеса – компаниям может потребоваться больше места для размещения новых сотрудников или оборудования;
-
для оптимизации пространства – улучшение использования площади для повышения эффективности работы;
-
при изменении назначения помещения – например, при преобразовании магазина на первом этаже многоквартирного дома в кафе или бар;
-
для улучшения дизайна и оформления вашего офиса – можно сделать помещение более удобным и уютным, установить входную группу и т.д.;
-
для улучшения условий труда – поможет создать комфортную рабочую среду, сделать офис более привлекательным для сотрудников, клиентов и партнеров.
Как ни странно, даже минимальные изменения во внутренней организации помещения могут привести к значительному положительному эффекту, более удобному и эргономичному использованию функционального пространства. Например, перепланировку можно использовать для следующих задач:
-
преобразовать склад в офисное пространство – складские помещения часто имеют большую площадь и высокие потолки, что позволяет создать просторные офисы с открытой планировкой;
-
объединить несколько магазинов в один торговый центр – это позволяет оптимизировать коммерческую площадь и увеличить приток покупателей;
-
превратить бывший завод в лофт – индустриальные здания могут быть переоборудованы в жилые или коммерческие лофты, что придает им новую жизнь и сохраняет историческое наследие.
Перепланировка нежилого помещения требует тщательной подготовки и согласования с органами государственного надзора, чтобы обеспечить безопасность и соответствие всем нормативам. Важно также учитывать потребности бизнеса и предпочтения целевой аудитории при разработке проекта. Специалисты «Службы согласования перепланировок» не только готовы помочь вам с узаконением ваших работ, но и рассказать о том, какие именно мероприятия должны быть согласованы, какие требования надзорных служб нужно выполнить и какие документы необходимо приготовить.
Какую перепланировку нужно узаконить?

По жилищному законодательству любые изменения в конструкции и планировке нежилых помещений требуют официального согласования, чтобы обеспечить безопасность и соответствие зданий установленным нормам и стандартам. Это необходимо для предотвращения негативного влияния на структурную целостность здания, его функциональность и условия проживания соседей.
Перепланировка нежилых помещений требует согласования по следующим причинам:
-
безопасность – изменения могут повлиять на несущие конструкции и системы жизнеобеспечения здания;
-
сохранение архитектурного облика – внешний вид здания не должен быть испорчен несанкционированными изменениями;
-
соблюдение санитарных и пожарных норм – перепланировка не должна привести к нарушению норм и правил.
Полную информацию о том, какие работы можно проводить, какие требуют согласования, а которые полностью запрещены, содержит Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
Возможны без согласования | Требуют согласования | Полностью запрещены |
Косметический ремонт, который включает покраску, оклейку обоями, замену напольных покрытий и не влечет за собой изменения конструкций помещения. | Изменение несущих стен или перекрытий. | Работы, ухудшающие внешний вид фасада здания, препятствующие работе систем пожарной безопасности или доступу к местам общего пользования и инженерным системам. Уменьшение помещений до площади менее 9м2 и высоты менее 2,2 м. |
Установка и замена сантехнического оборудования при условии, что не требуется изменение коммуникаций. | Установка или демонтаж инженерного оборудования, влияющего на безопасность здания. | Работы в зданиях, подлежащих сносу в ближайшие 3 года. |
Замена электрических приборов и осветительных устройств без изменения электросети. | Изменение фасада здания, включая установку новых окон или дверей, входных групп, новых проемов в стенах. | Демонтаж несущих конструкций. |
Установка и замена дверей и окон разнообразной конструкции в пределах существующих проемов. | Присоединение дополнительных площадей, таких как балконы или террасы. | Установка перекрытий, препятствующих освещению, а также работе отопительного и газового оборудования. |
Установка натяжных потолков, любых мобильных перегородок, встроенной мебели и т.д. | Изменение назначения помещений, например, переделка из офисного в торговое. | Вертикальное объединение помещений. |
Если вы хотите провести перепланировку в нежилом помещении, необходимо получить разрешение от надзорных служб – в первую очередь представителей местного самоуправления, а также согласовать проект с Бюро технической инвентаризации (БТИ) и пройти проверку соответствия нормативным требованиям. После выполнения работ требуется получение акта о вводе объекта в эксплуатацию. Несоблюдение этих требований может привести к штрафам и необходимости восстановления первоначального состояния помещений.
Основные требования для перепланировки нежилого помещения

Чтобы выполнить перепланировку нежилого помещения, необходимо учитывать ряд требований.
-
Соблюдение законодательства – перепланировка должна соответствовать строительным нормам и законам, а также не нарушать права соседей. Они подробно перечислены в предыдущем разделе.
-
Получение разрешений – необходимо получить разрешение от соответствующих органов, включая архитектурно-планировочное управление и пожарную инспекцию.
-
Безопасность конструкций – перепланировка не должна нарушать несущую способность здания и его конструктивные элементы.
-
Сохранение функциональности – помещение должно сохранять свои функциональные характеристики и соответствовать целевому использованию.
-
Соблюдение санитарных норм – необходимо соблюдать санитарные и гигиенические нормы, включая обеспечение достаточного освещения, вентиляции и доступа к коммуникациям.
-
Экологические стандарты – перепланировка должна соответствовать экологическим стандартам и не наносить вред окружающей среде.
Процесс согласования изменений в нежилых помещениях, находящихся в жилых зданиях, представляет собой более сложную задачу по сравнению с квартирами. Необходимо точно определить, как будет использоваться пространство: будь то медицинская лаборатория, кафе, магазин бытовых товаров, супермаркет или булочная. Не допускается перепланировка без конкретного назначения. Разработка проекта должна соответствовать предполагаемому использованию помещения. В зависимости от этого, проект может включать специальные разделы, такие как технический план, системы вентиляции, акустические расчеты или модификации фасада.
План БТИ, который не обновлялся с 2022 года и ранее, может оставаться без изменений, если последние замеры были проведены более пяти лет назад.
Изменение фасада здания требует одобрения собственников квартир, что подтверждается протоколом собрания. Такие работы могут включать установку поручней и лестниц, монтаж навесов, замену окон на входные двери. Единственное исключение – если вход в нежилое помещение будет создан на месте витрины.
Помещение должно быть адаптировано для нужд людей с ограниченными возможностями, например, оснащено пандусами и иметь удобный вход, а также соответствовать требованиям для передвижения людей на инвалидных колясках.
Если вход в нежилое помещение осуществляется через подъезд жилого дома, это разрешается только в том случае, если помещение будет использоваться в качестве творческой мастерской.
Перед началом работ обязательно проконсультируйтесь со специалистами «Службы согласования перепланировок», чтобы избежать возможных нарушений и штрафов. Также важно убедиться, что все изменения будут внесены в техническую документацию здания.
Документы для согласования
Вам потребуется предоставить пакет, состоящий из нескольких документов:
-
заявление;
-
выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) о владении помещением на правах собственника или арендатора;
-
технический план помещения;
-
экспликация помещения;
-
проект перепланировки, разработанный лицензированным архитектором.
Эти документы необходимы для подтверждения законности предполагаемых изменений, обеспечения безопасности и соответствия нормативным требованиям. Перед началом процесса обязательно проконсультируйтесь с нашим специалистом для уточнения всех деталей и возможных изменений в законодательстве.
Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения?
Конечно, самый лучший путь – неукоснительно следовать предписаниям законодательства: процесс легализации изменений в планировке должен быть начат до внесения самих изменений. Однако, жизнь полна неожиданностей: возможно, вы приобрели коммерческую недвижимость с уже осуществленными изменениями без предварительного согласования, или же вы не были осведомлены о необходимости такого согласования. В таких случаях закон предоставляет шанс легализовать уже совершенные изменения по завершении работ.
Процесс легализации схож с процедурой для заранее утвержденных изменений, но имеет свои особенности: существует риск, что контролирующие органы откажут в утверждении изменений, что потребует восстановления первоначального состояния помещения.
В остальном, процедура почти идентична, отличается лишь порядок действий. Первым шагом будет вызов инспектора, который выдаст акт для дальнейшего обращения в БТИ. Затем необходимо получить технический паспорт, оплатить штраф и разработать новый проект. После успешного прохождения всех этапов, помещение нужно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать в Росреестре. Процесс не представляет сложности.
Узаконение перепланировки нежилого помещения через суд
Регистрация изменений через судебные инстанции является последним ресурсом, когда другие методы оказались неэффективными. Судебный процесс может быть длительным и затратным, более того, он обходится дороже, чем легализация в предварительном порядке.
В суд можно обратиться, если отказ в согласовании перепланировки нежилого помещения был получен от всех инстанций, включая администрацию. В таком случае необходимо собрать полный пакет документов и подать иск. Процедура напоминает предварительную легализацию.
-
Вызов инспектора для документирования всех изменений.
-
Получение технического паспорта в БТИ и оплата штрафа.
-
Обращение в администрацию и получение отказа, который является основанием для обращения в суд.
-
Подача искового заявления в районный суд. Судьи тщательно рассматривают все аспекты, и, если возникают сомнения в безопасности изменений, могут назначить дополнительную экспертизу, стоимость которой ложится на вас.
-
В случае положительного решения суда, необходимо получить техпаспорт в БТИ, зарегистрировать изменения в кадастре и Росреестре.
Куда лучше обратиться, чтобы согласовать перепланировку?
Перепланировка нежилых помещений – это сложный и многоступенчатый процесс, требующий профессионального подхода и глубокого знания законодательства. Попытка самостоятельно провести такие работы может привести к серьезным проблемам, вплоть до штрафных санкций и необходимости возвращения помещения в первоначальное состояние. При этом очень важно решить все юридические вопросы заранее – так вы сможете избежать неприятных последствий, которые ждут вас, если вы попытаетесь получить разрешение на работы уже после их завершения.
Экономьте свое время и нервы – доверьте согласование профессионалам. Они помогут избежать ошибок и добиться разрешения в кратчайшие сроки. Тогда успех гарантирован: специалисты «Службы согласования перепланировок», обладающие значительным опытом в решении подобных вопросов!